ЗМІСТ СТАТТІ:

  • Все, що ви хотіли знати про іспанської нерухомості, але не наважувалися запитати
  • Хто вирішує придбати житло в Іспанії
  • Справжньому іспанцеві завжди скрізь ніштяк
  • Без папірця ти комашка: купити житло в Іспанії, щоб отримати ВНЖ і дозвіл на роботу
  • Не вся Іспанія однаково корисна
  • Перш, ніж придбати житло в Іспанії проведіть аналіз
  • Пошук об’єкта нерухомості в Іспанії
  • Сплануйте бюджет
  • Напередодні покупки
  • Схема придбання
  • Беру!
  • Заплати податки і спи спокійно
  • На завершення

Все, що ви хотіли знати про іспанської нерухомості, але не наважувалися запитати

Побували в Іспанії? І вже не раз? Тягне, так? І це зрозуміло. Сонце, повітря, вода, продукти харчування вищої якості. І ваша неиспанская душа в іспанських пенатах розгортається як ніде більше. Чи думаєте найближчим часом або років через надцять прикупити собі будиночок чи квартиру в Іспанії? Бажання похвальне. Значить, треба розібратися з нюансами вже зараз. Приступимо?

В якій якості розглядають покупку житла в Іспанії білоруси, українці чи росіяни: як заморожування активів, спосіб заробити, можливість мати дачу на узбережжі або турботу про старості? Щоб дізнатися це, складемо портрети середньостатистичних покупців.

Хто вирішує придбати житло в Іспанії

Найчастіше покупцями житла стають британці (15,10%), французи (9,84%), росіяни (8,58%), бельгійці (7,26%), німці (7,01%) та шведи (5,63%). Це вказує на стійкий потік інтересу до іспанської нерухомості, принаймні, з-за кордону.

Якщо ви та людина, хто з трепетом в душі хоче придбати житло в Іспанії, ми підкажемо з чого краще почати.

Російськомовні власники нерухомості в Іспанії — досить різношерста публіка. Умовно розділимо їх на три групи:

  • великі бізнесмени, які розглядають свої вілли в Іспанії як вкладення в нерухомість — нехай навіть вона і не зросте в ціні, зате буде якоїсь подушкою безпеки;
  • представники середнього класу, чий інтерес в основному пов’язаний з апартаментами та будинками;
  • звичайні робітники, службовці та дрібні підприємці, що відклали трохи грошей на житло і збагнув, що їх достатньо для купівлі квартири за кордоном.
  • Представники всіх груп із задоволенням проводять відпустку на море у власному житло, тим більше що оренда нерухомості в Іспанії коштує досить дорого. Але як бути в решту року?

    Бізнесмени часто ставлять на паузу» обслуговування своїх володінь з метою економії на комунальних платежах, замикають їх (іноді здають під охорону) і залишають у такому вигляді до наступного відвідання чи курортного сезону. Всі інші заробляють на оренді, яка через рік-другий дозволяє багатьом перебратися з віддалених районів на узбережжі Іспанії.

    Справжньому іспанцеві завжди скрізь ніштяк

    Далеко не всі покупці нерухомості в Іспанії набувають її для відпочинку або бізнесу — багато рішуче хочуть пов’язати з цією країною своє життя:

    • дружини, діти і батьки підприємців, які ведуть бізнес в своїй країні, але планують жити в Європі;
    • громадяни, які отримують стабільний дохід на батьківщині, наприклад, дивіденди, банківські проценти або орендну плату;
    • трудові мігранти;
    • фахівці, чия діяльність носить дистанційний характер: програмісти, веб-дизайнери, «видалені» бухгалтери та багато інших.

    Якщо ви купили житло в Іспанії, а вам і членам вашої сім’ї не видали ВНП, оскільки її вартість нижча півмільйона євро, читайте далі, щоб дізнатися, як отримати дозвіл на роботу і вид на проживання.

    Без папірця ти комашка: купити житло в Іспанії, щоб отримати ВНЖ і дозвіл на роботу

    Почнемо з виду на проживання. Їх в Іспанії кілька:

    • тимчасовий — допускає перебування в країні від 90 днів до 5 років;
    • постійний — доступний для іноземців, які без жодних ексцесів закінчили «п’ятирічку» свого перебування в Іспанії (вимагає продовження кожні п’ять років);
    • особливий — виданий іспанським Міністерством внутрішніх справ на підставі прохання про надання притулку;
    • вид на проживання з метою возз’єднання з близькими родичами, які є резидентами країни (заявник на момент звернення повинен проживати в Іспанії не менше року та мати дозвіл мінімум на рік вперед).

    Запит подається заявником особисто в Управління закордонних справ (Oficina de Extranjeros) або в управління поліції за майбутнім місцем проживання. До заяви необхідно додати:

    • діючі паспорт і візу;
    • «кримінальну історію» — довідку, що підтверджує відсутність проблем із законом у країні заявника;
    • фотографії встановленого зразка;
    • медичну довідку (certificado medico), якщо ви не надавали її при отриманні візи, а також медичну страховку;
    • підтвердження відповідності рівня доходів певного встановленого державою рівня;
    • документи, що підтверджують родинні зв’язки, — при возз’єднанні сім’ї.

    Увага! Ми навмисно пропустили один найважливіший пункт, щоб виділити його особливу значимість. Особи, які претендують на отримання виду на проживання в Іспанії, повинні довести законність свого проживання в країні. Договір довгострокової оренди або платіжки, безсумнівно, підійдуть, але ми ж пам’ятаємо про дорожнечу знімання житла в Іспанії. Та й імовірність прийняття позитивного рішення про видачу ВНП буде значно вище, якщо заявник надасть свідчення про володіння власністю.

    Тепер з приводу дозволу на роботу. Один з десяти типів дозволу на роботу в разі прийняття позитивного рішення видається в Управлінні закордонних справ (Oficina de Extranjeros), Управлінні праці та імміграції (Área de Trabajo e Inmigración), Головному управлінні у справах імміграції (Dirección General de Inmigración) або в консульському відділі у себе на батьківщині.

    Значна кількість типів дозволів дозволяє чітко диференціювати претендентів і строго позначити їх права і обов’язки. Наприклад, тип A передбачає можливість роботи в певному регіоні протягом дев’яти місяців з урахуванням можливого продовження, а позачергове (Extraordinary) дозвіл видається на п’ять років, призначено для іноземців, які надають позитивний вплив на економічний і культурний розвиток Іспанії, і не накладає обмежень на вид і локалізацію професійної діяльності.

    Як ви вважаєте, кому видадуть найбільш «кошерне» дозвіл — орендарю на пташиних правах або того, хто володіє власними квадратними метрами в Іспанії?

    До речі, можна і взагалі не працювати. У цьому випадку необхідно придбати нерухомість в Іспанії, потім ви кладете на рахунок пристойну суму грошей, щомісяця підтверджуєте дохід на кожного з членів сім’ї — і ви володар ВНП без права здійснення комерційної діяльності (permiso de residencia no lucrativo) і претендент на отримання іспанського громадянства.

    Не вся Іспанія однаково корисна

    Ну звичайно ж, вся! Просто різні її регіони відповідають різним запитам покупців. Хоч пропозицій і вдосталь — від Кастилії до Андалузії і Канарських островів, найбільш збалансованим з точки зору середньостатистичного покупця житла вважається Каталонія.

    Наведемо лише малу частина незліченної безлічі причин, за якими звертають увагу на нерухомість в Каталонії.

    • Столиця Каталонії — Барселона: престиж житла в цьому місті навіть не вимірюється його вартістю;
    • Коста-Брава і «золотий» берег Коста-Дорада — одні з найцікавіших курортів іспанського узбережжя;
    • Курорти, які ніколи не сплять, і місця спокійного відпочинку рівномірно; розподілені по узбережжю Каталонії: на достатній відстані, щоб мінімізувати взаємний вплив, але в той же час зовсім недалеко один від одного.

    Нарешті, вартість житла в Каталонії найменше схильна ціновим стрибкам: криза позначилася на ціні нерухомості у даному регіоні її падінням приблизно на 20%, що значно менше від середніх показників по країні. Та й стартував з недавніх пір зростання вартості першим був відзначений саме в Каталонії. Як кажуть, саме час купувати!

    Якщо вам потрібно дешево, якісно і на морі! Рекомендуємо звернути увагу на пропозиції наступних регіонів:

    • Коста-Бланка — кращі квартири та апартаменти в Іспанії на 200-кілометровій смузі пляжів в провінції Аліканте, що розкинулася від північної Затвердження до південної Торревєхи;
    • Коста-дель-Соль — шикарні курорти з віллами і полями для гольфу, розташувалися уздовж середземноморського узбережжя Малаги і на східній околиці провінції Кадіс;
    • Коста-Тропікал — регіон, клімат якого вважається цілющим в Європі, а придбання поки ще недорогої нерухомості розглядається як вигідний інвестиційний проект.

    Всі найбільш поширені в Іспанії види нерухомості (квартири, будинки, вілли, шале, апартаменти і навіть цілі готелі) представлені покупцям і на Канарських, і на Балеарських островах. Ціни тут трохи вище в порівнянні з пропозиціями материкової частини, але нерідко зустрічаються дуже вигідні з точки зору покупця варіанти.

    Основними причинами, що підтримують стабільно високий попит на покупку житла в Іспанії у наших співвітчизників, є прийнятні ціни, привабливі умови кредитування і можливість придбання житла громадянами-нерезидентами. Погодьтеся, купити житло, нехай навіть економ-класу, на узбережжі Іспанії за ціною, яка нижча від вартості квартири, наприклад, в Мінську, — це просто удача.

    Перш, ніж придбати житло в Іспанії проведіть аналіз

    Вибір регіону є дуже важливим фактором. Ви повинні запитати себе:

    • Яка справжня причина покупки нерухомості в Іспанії і як це впливає на мій вибір місця?
    • Які мої основні пріоритети з точки зору розташування?
    • Хочу я жити в глибинці, біля моря або десь посередині?
    • Як мої потреби зміняться через 10 років?

    В інтернеті безліч порад з пошуку і покупки житла в Іспанії. Але краще самому визначити для себе ключові критерії, і вибирати місце виходячи з потреб.

    Також може бути корисно, якщо ви знайдете когось, хто вже шукав для себе нерухомість подібним способом, і зможе дати вам кілька порад. Якщо у вас вже є родичі або друзі в Іспанії, то у вас є відмінна відправна точка для вибору регіону, який може бути цікавим для вас.

    Більш популярною альтернативою є оренда житла. Оренда нерухомості навіть протягом двох тижнів, може надати вам гарне розуміння того, на скільки комфортно ви будете почувати себе в Іспанії, наскільки доступні ті чи інші послуги, які ви зазвичай використовуєте.

    Деякі об’єкти можна орендувати з наступною покупкою. Тобто ви орендуєте нерухомість, а якщо ви захотіли її придбати, то вартість оренди уже ввійде у вартість покупки.

    Пошук об’єкта нерухомості в Іспанії

    Після того, як ви визначили приблизно область, в якій би ви хотіли жити, визначили скільки приблизно ви можете витратити, то ви можете почати шукати нерухомість в Іспанії. Вам потрібно буде прийняти рішення:

    • Чи вважаєте ви нову або вторинну нерухомість;
    • Чи вважаєте ви будинок або квартиру;
    • Чи вважаєте ви житло з ремонтом або те, яке ви можете облаштувати під свої смаки.

    Звичайно, ви торкнетеся та інших питань, таких як площа житла, кількість поверхів і т. д. Багато чого буде залежати від того, чи збираєтеся ви жити там цілий рік, або приїжджати на сезон. Якщо ви не збираєтеся жити там цілий рік, то ви не будете схильні до великих площ, які потребують постійного обслуговування.

    Але якщо ви плануєте проживати в Іспанії круглий рік, то вам потрібно більше місця для нормального життя, для зберігання речей, можливо, навіть гараж або навіс для автомобіля.

    Так само варто звернути увагу на те, в якій по жвавості місцевості ви б хотіли жити. Можливо у жвавій шумному середовищі, де багато народу і можна скоротати час. Або ж ви віддаєте перевагу бути в спокійному і більш ізольованому місці?

    Після того як ви знайшли об’єкти, які вас зацікавили, то потрібно відвідати їх і подивитися в живу. Найбільш вподобаний об’єкт варто відвідати в різний час доби, в різні дні тижня. Рішення про покупку будинку є одним з найважливіших, але рекомендовано робити з експромтом цій області.

    Якщо ви будете дотримуватися цих порад, то ви не помилитеся у виборі правильного житла в Іспанії.

    Сплануйте бюджет

    Розрахуйте кількість коштів, які ви можете витратити на житло. Покупка нерухомості не тільки включає в себе вартість самого будинку. А також цілий ряд додаткових витрат, які необхідно вписати в бюджет. Ми рекомендуємо вам додати 10% до вартості майна як приблизного орієнтира.

    Так, наприклад, якщо ваша нерухомість коштує 100.000€, то ви будете потребувати принаймні 110000 € для обліку податків на власність і т. д.

    Ще не варто забувати про те, що після того, як ви станете гордим власником будинку в Іспанії, вам буде потрібно оплачувати щорічні витрати. Переконайтеся, що вам це по кишені.

    Напередодні покупки

    Незважаючи на високу розвиненість ринку нерухомості і досить суворе законодавство, що його регулює, в Іспанії, як і раніше існує висока ймовірність зіткнутися з недобросовісними забудовниками та агентами з нерухомості. Типова ситуація — придбання житла у будинку, будівництво якого було здійснено без відповідного дозволу. Результат такої угоди один — знесення і ніякої компенсації.

    Отже, ви вибрали об’єкт, зв’язалися з продавцем або його агентством. Проведіть ряд нехитрих перевірок:

    • повноважень адвокатів і агентів нерухомості;
    • дозволу на будівництво об’єкта, виданого органами місцевого самоврядування;
    • можливих заборгованостей, «прикріплених» до даної власності (іпотека, податок на власність, комунальні платежі тощо);
    • відповідності заявлених характеристик реальним властивостям нерухомості.

    Велика частина даної інформації надається в земельному кадастрі (Registro de la Propriedad) за запитом, зробленим особисто, по телефону, за допомогою електронної пошти або факсимільного зв’язку. Адреси найближчих офісів можна уточнити на сайті www.registradores.org.

    Схема придбання

    Придбати віллу, будинок або купити квартиру в Іспанії можна навіть без відвідування цієї країни: численні посередники за відносно невисоку комісійну винагороду (близько 1 % вартості угоди) готові зробити все за вас. Однак мало хто купує закордонну нерухомість, що називається, «по фотографії» на сайті нерухомості. Перед поїздкою не завадить ознайомитися з типовою схемою покупки житла в Іспанії, яка включає:

    • відкриття рахунку в банку: процедура швидка, але для її прискорення краще заручитися підтримкою когось з місцевих — рідних, друзів або знайомих;
    • вибір нерухомості і її перевірка в державному Реєстрі власності;
    • підписання попереднього контракту з продавцем і оплата 20-30 % вартості угоди;
    • нотаріальне укладення угоди купівлі-продажу;
    • переклад решти суми на рахунок продавця, оплата послуг нотаріуса (2 %), ПДВ (10 % — для нової, 7 % — для вторинної нерухомості), зборів і мит за реєстрацію;
    • укладання договорів на надання послуг комунально-побутового обслуговування.

    Підсумкова сума, що включає всі витрати та платежі, перевищує початкову вартість нерухомості в Іспанії приблизно на 10 %.

    Важлива інформація! Оплату посередницьких послуг здійснює тільки продавець, а укладення договору купівлі-продажу з ріелторським агентством можливо тільки при наявності в останнього нотаріально завіреної довіреності від власника. Щоб уникнути непередбачуваних наслідків, настійно рекомендуємо не поскупитися і найняти адвоката.

    Беру!

    Сам процес продажу іспанської нерухомості зазвичай виглядає наступним чином:

    • підписання попереднього контракту (contrato privado de compravento);
    • перерахування покупцем на депозит близько 10% вартості житла;
    • укладення договору купівлі-продажу (escritura de compravento) в нотаріальній конторі;
    • остаточний розрахунок, реєстрація власності, сплата податків і зборів.

    Ось і все — беріть ключі і володійте!

    Заплати податки і спи спокійно

    Тепер про додаткові витрати. Основну їх частину складає податок на нерухомість: в Іспанії — це податок на зміну власності (ITP), якщо вона належить до вторинного ринку, або ПДВ (IVA) — при придбанні нового житла. Ставки: 5-10% для вторинної (залежить від вартості) і 10% для новобудов.

    Решта витрати включають (% від вартості нерухомості):

    • відкриття рахунку в банку, комісійна винагорода за переказ грошових коштів — 0,5–1%;
    • гербовий збір (Actos Jurídicos Documentados або AJD) — 1-1,5% (варіюється в залежності від регіону);
    • оплату нотаріальних послуг — 0,5–2%;
    • винагорода юриста — 1-2%;
    • витрати на оплату послуг «свого» ріелтора — близько 3%.

    Особливу увагу слід приділити податку на приріст капіталу, ставка якого становить 21-27% (18% — для нерезидентів) від різниці між продажною ціною і вартістю придбаного житла. Приклад: дешеве житло в Іспанії, придбане вами, дорожчає. Ви її продаєте і сплачуєте податок з тієї суми, яку заробили на операціях з нерухомістю, за вирахуванням документально підтверджених витрат на ремонт і благоустрій.

    Чому ми підняли цю тему? Справа в тому, що деякі недобросовісні продавці, які бажають уникнути сплати податку на приріст капіталу, переконують покупців вказати в документах занижену вартість нерухомого майна. Підете у них на поводу — зіткнетеся з юридичними та економічними проблемами в майбутньому.

    «Ну що, тепер можна жити?» — запитаєте ви. Безсумнівно, тільки не забувайте про регулярні платежі в бюджет:

    • податок з нерухомості (Impuesto Sobre Bienes Inmuebles або IBI) — 0,4–1,1% кадастрової вартості;
    • податок на доходи (Impuesto sobre la Renta de No Residentes або IRNR) — 25% доходу з оренди або 25% від двох відсотків кадастрової вартості у випадках, коли власники не виступають у ролі орендодавців;
    • оплата членства в урбанизациях, спільнотах власників і т. д. — бюджет і розмір внесків затверджується на зборах;
    • страхові внески — в Іспанії прийнято купувати страховку на нерухомість, хоч страхування є добровільним.

    Залишаються тільки комунальні платежі, а також видатки на ремонт, технічне обслуговування та прибирання.

    Врахуйте всі витрати при плануванні і перш, ніж придбати житло в Іспанії об’єктивно співвіднесіть їх зі своїми можливостями. Якщо ж нерухомість буде здаватися в оренду, то вам не про що хвилюватися: орендна плата, як правило, дозволяє покрити всі витрати, іпотечні платежі, та ще й отримати прибуток.

    На завершення

    Незважаючи на уявну простоту схеми придбання нерухомості, купити гарне житло в Іспанії недорого не так просто: існує безліч підводних каменів, обійти які можуть допомогти лише професіонали.

    Придбати житло в Іспанії вигідно з будь-якої точки зору: бізнесу, здоров’я, планів на майбутнє, турботи про дітей і батьків.

    Сподобалася стаття? Поділіться своїми враженнями чи розкажіть про свій досвід.